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朴述 | 营改增及税率更新后, 土地增值税公式换算及心得
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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》
凡为过往,皆为序章！
笔者在2014年初曾经著文 <土地增值税公式换算及心得> , 时隔三年半,地产行业在”房子是用来住”的大基调下发生了日新月异的变化, 相关国家的税法政策也相应进行了一系列改革：营业税转换成了增值税，地产增值税的销项税率又最近从11%本月降低至10%。 在新政策下，原先的速算公式及心得也需要进行一下迭代更新。
土地增值税的算法底层未发生原则性变化
公式原理推导
应交土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×扣除系数
＝（[土增税口径]下销售收入－扣除项目）×税率－扣除项目×扣除系数
＝销售收入×税率－扣除项目×（税率＋扣除系数）
＝销售收入×税率－销售收入×（税率＋扣除系数）÷（1＋增值率）
＝销售收入×（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）
应交土地增值税/[土增税口径]销售收入 =（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）
代入公式中
表一 累进制
(一)情形1
地产开发企业满足合同开工日期在2016年4月30日以前的，选用增值税简易征收：按5%，但不能扣除土地价款、无进项扣除。
则增值税及附加为5.6%
房地产开发企业开发费用假设选择为10%的情形，加计扣除按20%情况，则10%+20%=30%
土增税增值率=（销售收入-扣除项目）/扣除项目
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税金）/（（开发成本*（1+20%+10%)+*增值税金）
推导：分子分母同除以销售收入
土增税增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%-增值税率）/（开发成本/销售收入*130%+增值税率）
土增税增值率=（1-(1-毛利率）*1.3-增值税率）/((1-毛利率）*130%+增值税率）
毛利率定义=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率24% 24% 开发成本 70 收入 100
则增值率为 4%
代入表1
得到土增税负率为0.8%
假设2
假设毛利率40% 40% 开发成本 60 收入 100
则增值率为 20%
代入表1
得到土增税负率为4.5%
土增税负率与毛利率关系数据表
(二)情形2
地产开发企业开工日期在2016年4月30日以后的，选用销项按（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷(1+10%)*10%结算，可扣除工程等各类成本的进项税。
鉴于增值税实际税负率涉及更多成本及费用方面的参数，将另行撰文
假设增值税实际税负率在6%-9%之间，分别按6.6%，7.7%，8.8%三档进行代入假设运算。
情形2.a 假设增值税实际税负率在6.6%
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税实际有效额）/（（开发成本*（1+20%+10%)）
销售成本毛利率=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率30% 30% 开发成本 70 收入 100
则增值率为 3%
代入表1
得到土增税负率为0.6%
假设2
假设毛利率40% 40% 开发成本 60 收入 100
则增值率为 20%
代入表1
得到土增税负率为4.6%
<每个刻度数据表略>
情形2.b 假设增值税实际税负率在7.7%
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税实际有效额）/（（开发成本*（1+20%+10%)）
销售成本毛利率=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率30% 30% 开发成本 70 收入 100
则增值率为 1%
代入表1
得到土增税负率为0.3%
假设2
假设毛利率30% 40% 开发成本 60 收入 100
则增值率为 18%
代入表1
得到土增税负率为4.2%
<每个刻度数据表略>
情形2.c 假设增值税实际税负率在8.8%
土增税增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-增值税实际有效额）/（（开发成本*（1+20%+10%)）
销售成本毛利率=（总销售收入-开发成本）/总销售收入
假设1
假设毛利率30% 30% 开发成本 70 收入 100
则增值率为 0%
代入表1
得到土增税负率为0.1%
假设2
假设毛利率40% 40% 开发成本 60 收入 100
则增值率为 17%
代入表1
得到土增税负率为3.9%
<每个刻度数据表略>
总结
尽管营改增后，相当多的地产开发企业的营业税金税负率/增值税税负率相对原先营业税负率有所提高， 但是对于土地增值税的税负率最主要的影响因素还是销售收入成本毛利率。
精彩推荐 | 土地增值税税负率与毛利率关系心得
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近日2013年12月据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元，欠缴3.8万亿土地增值税。
对这一数字3.8万亿，你认为合理么？ 如果合理，请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，进行推导论证。
如果不合理，你认为是多少，也请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种公开的数据，推导你的结论。
回答：不合理。
公式原理推导：
应交土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×扣除系数
＝（销售收入－扣除项目）×税率－扣除项目×扣除系数
＝销售收入×税率－扣除项目×（税率＋扣除系数）
＝销售收入×税率－销售收入×（税率＋扣除系数）÷（1＋增值率）
＝销售收入×（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）
应交土地增值税/销售收入 =（税率×增值率－扣除系数）÷（1＋增值率）
代入公式中：
假设营业税金及附加税率为5.6%
房地产开发企业开发费用假设选择为10%的情形，加计扣除按20%情况，则10%+20%=30%
增值率=（销售收入-扣除项目）/扣除项目
增值率=（销售收入-（开发成本）*（1+20%+10%)-营业税金）/（（开发成本*（1+20%+10%)+营业税金）
推导：分子分母同除以销售收入
增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%-营业税率）/（开发成本/销售收入*130%+营业税率）
增值率=（1-(1-毛利率）*1.3-营业税率）/((1-毛利率）*1.3+营业税率）
其中：毛利率=（总销售收入-开发成本)/总销售收入
土增税负率与毛利率关系数据表
销售成本毛利率
增值率
税率
扣除系数
土增税负率=应交土增税/销售收入
10%
-18%
0%
0%
0.0%
11%
-18%
0%
0%
0.0%
12%
-17%
0%
0%
0.0%
13%
-16%
0%
0%
0.0%
14%
-15%
0%
0%
0.0%
15%
-14%
0%
0%
0.0%
16%
-13%
0%
0%
0.0%
20%
-9%
0%
0%
0.0%
25%
-3%
0%
0%
0.0%
27.4%
0.0%
30%
0%
0.0%
28.0%
0.8%
30%
0%
0.2%
29.0%
2.1%
30%
0%
0.6%
30%
4%
30%
0%
1.0%
31%
5%
30%
0%
1.4%
32%
6%
30%
0%
1.8%
33%
8%
30%
0%
2.2%
34%
9%
30%
0%
2.6%
34.6%
10%
30%
0%
2.8%
36.0%
13%
30%
0%
3.4%
40.2%
20.0%
30%
0%
5.0%
普通住宅增值率低于20%，免
41.0%
21.5%
30%
0%
5.3%
42.0%
23.5%
30%
0%
5.7%
43.0%
25.5%
30%
0%
6.1%
44.0%
27.6%
30%
0%
6.5%
45.0%
29.7%
30%
0%
6.9%
46.0%
31.9%
30%
0%
7.3%
47.0%
34.2%
30%
0%
7.7%
48.0%
36.6%
30%
0%
8.0%
49.0%
39.1%
30%
0%
8.4%
50%
42%
30%
0%
8.8%
51%
44%
30%
0%
9.2%
52%
47%
30%
0%
9.6%
53%
50%
30%
0%
10.0%
54%
53%
40%
5%
10.6%
55%
56%
40%
5%
11.2%
56%
59%
40%
5%
11.7%
57%
63%
40%
5%
12.3%
58%
66%
40%
5%
12.9%
59%
70%
40%
5%
13.5%
60%
74%
40%
5%
14.1%
61%
78%
40%
5%
14.7%
62%
82%
40%
5%
15.3%
63%
86%
40%
5%
15.8%
64%
91%
40%
5%
16.4%
65%
96%
40%
5%
17.0%
66%
101%
50%
15%
17.6%
67%
106%
50%
15%
18.5%
68%
112%
50%
15%
19.3%
69%
118%
50%
15%
20.2%
70%
124%
50%
15%
21.0%
71%
131%
50%
15%
21.9%
72%
138%
50%
15%
22.7%
73%
146%
50%
15%
23.5%
74%
154%
50%
15%
24.4%
75%
162%
50%
15%
25.2%
76%
172%
50%
15%
26.1%
77%
182%
50%
15%
26.9%
78.6%
199%
50%
15%
28.3%
79.0%
204%
60%
35%
28.7%
80%
216%
60%
35%
30.0%
81%
230%
60%
35%
31.2%
82%
245%
60%
35%
32.5%
83%
261%
60%
35%
33.7%
84%
279%
60%
35%
34.9%
85%
298%
60%
35%
36.2%
86%
320%
60%
35%
37.4%
87%
344%
60%
35%
38.6%
88%
372%
60%
35%
39.9%
89%
403%
60%
35%
41.1%
90%
438%
60%
35%
42.3%
91%
478%
60%
35%
43.6%
92%
525%
60%
35%
44.8%
93%
580%
60%
35%
46.0%
94%
646%
60%
35%
47.3%
95%
726%
60%
35%
48.5%
极限
回到初始问题中：
在计算过程中，李律师分别使用2012年45家上市房企平均毛利率41%和中国社科院发布的2011年住房绿皮书披露的2009年中国房地产行业平均毛利润率55.72%测算得到计算出的欠缴土地增值税分别为1.5万亿、3.8万亿。
但计算中对毛利率的估计不够客观谨慎，用一年的数据代替全部八年的毛利率水平不合理。
考虑到大型房地产企业的盈利能力应该强于小型房企，同时非上市公司没有面对资本市场的业绩压力，全行业平均毛利水平应当低于40%的水平，再考虑到不需缴纳土地增值税的情况（普通住宅增值率低于20%,不交土增税，对应毛利率低于34.6%,）。毛利率水平应当低于40%的水平。
假设考虑全行业的平均毛利率水平还是为40%， 参照上述统计的“土增税负率与毛利率关系数据表”。
则土地增值税占销售收入的比率应当为 =5.04%
这意味着31万亿的商品房销售额对应到1.56万亿(31*5.04%)的土地增值税，已缴纳土地增值税为8000亿元，未缴土地增值税估计为7560亿元。若进一步降低对全行业毛利率水平的估计，提高免缴比例估计，这一数据还将继续减小。
这一次，央视之所以“误读”，表面是因为没有弄清楚土增税“预征与清算”的税种特点，没有区分好“应交税金”和“预提费用”的法律属性，本质上，是因为没有深入调研市场经济条件下, 房企的现实运营情况以及相关税法的具体计算规则。
（完）
中级心得篇
（1）若多期多清算对象、多业态、多规证情形下，如何快速排列组合，优选出清算最小（或大）值方案；
（2）建安成本的增加（或减少）对土增税数字影响联动关系，及对于建筑成本虚计之快速还原公式；
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